家計貸出規制強化と不動産

　昨年からマンションを中心とした不動産価格が急上昇し、これに伴い家計負債も増加している。韓国の国内総生産（ＧＤＰ）対比の家計負債比率は102％水準で、全世界で最も高い数値を見せている。これに対し政府では、家計負債の増加を管理するためにＤＳＲ（Debt Service Ratio、総負債元利金償還比率）をさらに強化する２段階ストレスＤＳＲ措置を発表し、９月から実施することにした。ＤＳＲは貸出償還能力を評価するための指標で、所得から金融負債の元利金償還額が占める割合を意味するもので、一般的に40％を適用してきた。

　しかし、不動産価格が急騰し、銀行の家計貸出が急増し始めると、金融当局では2024 年２月からは１段階ストレスＤＳＲを発表した。その内容は、住宅担保融資の際、ストレス金利0.38％ポイントを住宅担保融資金利に加算し、住宅担保融資を規制することだった。これに伴い、韓国の家計貸出比率が下がった効果もあった。しかし、市中金利が持続的に下落し、米国が基準金利を引き下げるだろうという期待感と、市中の豊富な流動性によって不動産価格が上昇するものと予想する市場状況が続いた。このような状況では、多くの市場参加者は不動産を購入しようとするだろう。市場状況を見れば、９月の２段階ストレスＤＳＲを含めた融資規制措置が施行される以前の８月までの不動産取引量と家計融資残高は急増した。ソウル市が運営するソウル不動産情報広場によると、マンションの取引量は、今年５月の5,117 件から６月は7,534 件へと、７月は8,769 件へと急増した。不動産の価格が上昇すると期待している家計と貸出規制が施行される前に不動産購入をしようとする家計が多かったためと推定される。

　今回、政府では９月から２段階ストレスＤＳＲ措置を施行し、すべての家計貸出に最大0.75％ポイントのストレス金利を加算するようにした。また、同時に銀行別にもすべての家計貸出のＤＳＲ情報を算出して管理するようにし、新規家計貸出をさらに難しくした。

　米国が景気下降で年内に基準金利を引き下げるものと予想されており、これに伴い韓国も近いうちに金利を追加に引き下げる時期が来るものと予想される。その他の条件に大きな変動がなければ、金利引き下げによって不動産価格が上昇圧迫を受けるだろう。今の状況では、９月の２段階ストレスＤＳＲ強化措置が効果を出しているものと見られる。しかし、追加的に市場金利が下がる場合には不動産価格上昇につながり、これによって家計では不動産購入のために家計負債を増加させることになり、結局家計負債過多によるリスク問題が再び浮上するだろう。基準金利の引き下げの際、金融当局では不動産市場などの状況を見て、新たな融資規制政策を発表するものと見られる。物価も安定し、景気低迷も緩和する根本的な対策を期待しているが、金融対策だけでは解決できないものと見られる。

　人口が減少し始め、職場から引退する人口が増える高齢社会に進入した現在の状況で、不動産価格がいつまで高い状態を維持できるかは疑問だと言える。一部の不動産は価格下落が始まったところもある。しかし、不動産価格の上昇が問題であるように、不動産価格の下落も問題になるだろう。金融市場への衝撃が予想されるからだ。金融市場への衝撃は企業をはじめとする実物市場にも影響を及ぼすことになるだろう。過度な家計負債と過度な不動産価格問題を解決するより根本的な対策を出さなければならない時になったものと見られる。


<筆者紹介>
信和会計法人は、2003年設立され、韓国進出を目指している企業、または進出済みの日本企業向けに、法人の設立に関するご相談及び設立代行、会計、税務、給与サービス、支給代行サービス、会計監査、デューデリジェンス(Due Diligence)サービス等を提供しております。大手会計法人の日本事業部出身のベテラン会計士を中心に設立され、豊富な経験とノウハウを活かし日系企業のクライアント様に最善のサービスを提供しております。
今回の担当：張太日(チャン・テイル)公認会計士(韓国)。英和会計法人(現在、Ernst&Young韓英会計法人）にて勤務。日本太田昭和監査法人(現在、新日本有限責任監査法人)にて派遣勤務。現在は信和会計法人の国際部代表。(TEL: 02-555-9211/E-mail: tichang@swacc.com)


<出典：NNA ASIA アジア経済ニュース、2024.11.13 https://www.nna.jp/>